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Falta de consenso sobre a legalidade da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes da expedição do Habite-se

O texto trata sobre a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes da expedição do Habite-se, documento que comprova a regularidade e conclusão de uma obra. O texto menciona que existe uma falta de consenso sobre a questão, pois alguns tribunais decidem a favor dos contribuintes, enquanto outros não possuem o mesmo entendimento sobre o assunto.

Existe uma falta de consenso sobre se o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) deve ser cobrado antes da expedição do Habite-se, um documento que comprova a regularidade e conclusão de uma obra. Isso pode ser visto nas decisões divergentes entre os Tribunais de Justiça em diferentes regiões do país. Enquanto alguns tribunais, como os de Santa Catarina e do Distrito Federal, decidem a favor dos contribuintes, outros, como o Tribunal de Justiça de São Paulo, não possuem o mesmo entendimento sobre o assunto.

Para esclarecer sobre a questão da cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes da expedição do Habite-se, o Portal Brasil 61 entrevistou advogados especialistas em direito tributário e imobiliário para responder à seguinte pergunta: A cobrança do IPTU antes da expedição do Habite-se é ilegal?

De acordo com Renato Gomes, advogado especialista em direito tributário e professor do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET), o cálculo do IPTU leva em conta não apenas o terreno, mas também a construção que se encontra sobre ele, o que aumenta o valor do tributo a ser pago após a finalização da obra. Isso pode explicar a falta de consenso sobre a cobrança do IPTU antes da expedição do Habite-se, pois, por um lado, o contribuinte ainda não tem a construção pronta e, por outro lado, o órgão municipal ou distrital entende que a cobrança pode ser realizada devido à construção em andamento e não apenas pelo terreno.

De acordo com o advogado tributarista, a justificativa da prefeitura de que o contribuinte pode demorar para concluir a obra e que essa demora é de responsabilidade dele, o impedindo de obter o Habite-se e, consequentemente, impedindo a prefeitura de cobrar pelo espaço construído, não é válida. Ele argumenta que essa justificativa implica que a prefeitura estaria usando o tributo como uma forma de punição, o que é ilegal.

A advogada especialista em direito imobiliário, Ana Carolina Osório, menciona que o entendimento das três câmaras responsáveis por julgar o tema no Tribunal de São Paulo é de que a cobrança do IPTU antes da expedição do Habite-se é legal. No entanto, esse entendimento não é compartilhado por todos, pois, segundo a advogada, como o imposto é devido pela existência do imóvel e pela possibilidade de uso dele, não é possível cobrar antes da conclusão da obra, que é comprovada com a expedição do Habite-se.

Segundo a advogada especialista em direito imobiliário, a diferença de opinião entre os tribunais sobre um assunto específico gera uma grande incerteza jurídica. Isso ocorre pois situações similares são julgadas de forma diferente simplesmente devido ao fato de os imóveis estarem localizados em municípios diferentes.

Ana Carolina Osório também destaca a importância de levar esses casos ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) devido à falta de consenso sobre o tema, a fim de que o órgão possa tomar uma decisão final sobre se é permitido cobrar o IPTU antes da expedição do Habite-se.

Fonte: Brasil 61

Cobrança ilegal de IPTU: a violação do precedente vinculante do Tema 1.113 do STJ

O texto acima trata da questão da avaliação do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e da possível cobrança ilegal desse imposto por alguns municípios. O texto menciona que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) editou o precedente vinculante consubstanciado no Tema 1.113, no qual se manifestou sobre a base de cálculo do IPTU e do ITIV/ITBI. O julgado discutiu a equivalência entre as bases de cálculo dos dois impostos e a tese jurídica foi a impossibilidade de vinculação da base de cálculo do ITIV/ITBI à estipulada para o IPTU. O texto destaca que a base de cálculo do ITIV/ITBI é o valor declarado pelo contribuinte, enquanto o valor adotado para o IPTU é baseado em critérios fixados na Planta Genérica de Valores, como metragem, localização, acabamento e antiguidade. No entanto, alguns municípios estão violando o Tema 1.113, usando valores de comercialização do imóvel como base para o IPTU, aumentando a base de cálculo e causando aumento indevido do imposto.

Após a edição do Tema 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça, alguns municípios, incluindo Natal, têm cobrado o IPTU de forma ilegal. O STJ, em julgado da relatoria do ministro Gurgel de Faria, editou o precedente vinculante que discutiu a base de cálculo do IPTU e do ITIV/ITBI.

No julgado, foi discutida a equivalência entre as bases de cálculo dos dois impostos e a tese jurídica foi a impossibilidade de vinculação da base de cálculo do ITIV/ITBI à estipulada para o IPTU. A base de cálculo do ITIV/ITBI é o valor declarado pelo contribuinte, enquanto o valor adotado para o IPTU é baseado em critérios fixados na Planta Genérica de Valores, como metragem, localização, acabamento e antiguidade.

Entretanto, alguns municípios estão violando o Tema 1.113, usando valores de comercialização do imóvel como base para o IPTU, aumentando a base de cálculo e causando aumento indevido do imposto.

Dessa forma, é importante que os contribuintes estejam cientes dos critérios legais para apuração do valor unitário do metro quadrado da construção e do terreno, e que denunciem qualquer cobrança ilegal de IPTU. Além disso, é necessário que os municípios sigam as orientações do STJ e adotem critérios objetivos para a apuração do valor do IPTU, baseado na Planta Genérica de Valores e Tabelas de Construção, e não em valores de comercialização do imóvel.

É também importante ressaltar que a avaliação individual do imóvel para fins de IPTU não é permitida e deve ser evitada pelos municípios. A avaliação deve ser feita de acordo com os critérios estabelecidos na Planta Genérica de Valores dos Imóveis, que são baseados em padrões de avaliação de imóveis e não em valores de compra e venda.

Em caso de dúvida, é recomendável que os contribuintes busquem orientação de um advogado especializado em Direito Tributário, para esclarecer quaisquer questões relacionadas à cobrança do IPTU e ajudar a defender seus direitos.

Além disso, é importante destacar que essa questão da avaliação do IPTU não é apenas um problema dos contribuintes, mas também dos próprios municípios. A cobrança ilegal do IPTU pode causar prejuízos financeiros para os municípios, já que pode gerar ações judiciais e, consequentemente, ter que devolver valores indevidamente cobrados. Portanto, é fundamental que as autoridades municipais estejam atentas e sigam as orientações do STJ para evitar problemas legais e financeiros.

Além disso, é importante que haja uma melhoria na transparência e na comunicação entre os contribuintes e os municípios, para que haja uma maior clareza sobre os critérios de avaliação do IPTU e os contribuintes possam estar cientes de seus direitos e obrigações.

Por fim, é importante enfatizar que a avaliação do IPTU deve ser feita de forma justa e equitativa, tanto para os contribuintes quanto para os municípios, e que a legislação tributária deve ser seguida para evitar problemas legais e financeiros.